En cas de procédure collective du locataire, que devient le bail commercial ?

Les règles du jeu découlent de l’article L 622-13 du Code de commerce (procédure de sauvegarde, redressement judiciaire). Elles sont comparables en cas de liquidation judiciaire.

Le bail ne prend pas fin du seul fait de l’ouverture d’une procédure collective ou du prononcé d’une liquidation judiciaire.
L’administrateur judiciaire (ou le liquidateur) a seul la faculté d’exiger l’exécution du bail, à charge de payer les loyers.

En faisant simple, l’administrateur judiciaire (ou le liquidateur) doit, en principe, mettre fin au bail « s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires » pour remplir ses obligations (paiement du loyer, etc.).

Le bail en cours est résilié de plein droit après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail, adressée par le bailleur à l’administration judiciaire (ou le liquidateur) et restée plus d’un mois sans réponse, en principe.

L’administrateur judiciaire (ou le liquidateur) peut, sous conditions, demander au juge-commissaire de prononcer la résiliation du bail si elle est nécessaire à la sauvegarde du débiteur et ne porte pas atteinte excessive aux intérêts du bailleur. Dans ce cas, le bailleur peur réclamer une indemnisation des dommages et intérêts (dont le montant doit être déclaré au passif).

Il découle d’un arrêt que la clause d’un bail peut prévoir d’emblée le montant d’une indemnité en cas de résiliation. Il a été jugé qu’aucun texte ne dispose que la clause déterminant le montant de l’indemnité destinée à réparer le préjudice causé au bailleur, en cas de résiliation du bail, serait réputée non écrite après le prononcé du redressement judiciaire du locataire. Une telle clause, dont les parties peuvent librement convenir lors de la signature du contrat, sous réserve du pouvoir reconnu au juge si elle est manifestement excessive, n’est pas contraire à la règle d’égalité des créanciers.