Depuis le début du mois, acheteurs et vendeurs de logement peuvent accéder gratuitement à une base de données du fisc recensant toutes les ventes de biens immobiliers. De quoi s’agit-il ? L’Académie des Pros vous répond.
À quoi sert Patrim ?
Accessible depuis les espaces personnels des contribuables sur impots.gouv.fr, Patrim met à votre disposition les prix de vente des logements comparables à un bien donné dans un espace géographique et une durée limités. Depuis le 1er mai de cette année, acheteurs et vendeurs qui souhaitent se faire une idée de la valeur de leur patrimoine immobilier peuvent accéder gratuitement à ce service qui recense près de 20 millions de ventes sur neuf ans, pour évaluer votre patrimoine immobilier.
Qui peut utiliser Patrim ?
Disponible depuis le 2 janvier 2014, ce service hébergé par l’administration fiscale n’était à l’origine accessible que dans certaines situations: expropriation, déclaration d’impôt de solidarité sur la fortune ou de succession, donation, etc. Depuis le 1er mai 2017, la plateforme s’adresse à tous les potentiels acheteurs et vendeurs de logements, excepté l’Alsace-Moselle et Mayotte dont elle ne couvre pas encore les ventes de biens. Une fois votre numéro de fiscal et votre mot de passe renseignés, le service vous demande d’identifier la raison pour laquelle vous souhaitez obtenir des comparaisons. Vous pouvez sélectionner cinq propositions: la déclaration d’impôt sur la fortune (ISF), la déclaration de succession, l’acte de donation, le contrôle fiscal et l’expropriation. Néanmoins, il est possible d’établir des comparaisons par pure curiosité. Mais sachez que le nombre de visites à Patrim est limité à 50 par trimestre, soit 200 par an. En cas de dépassement, vous ne pourrez plus accéder au service pendant six mois.
Comment faire sa recherche ?
Pour pouvoir trouver des logements comparables au vôtre, vous devez renseigner plusieurs critères. Vous devez obligatoirement indiquer le type de bien (maison, appartement) et la surface du logement retenue pour la comparaison. Vous devez ensuite indiquer l’adresse de votre logement et un périmètre de recherche situé entre 50 mètres et 5 kilomètres. Enfin, vous devez délimiter une période de recherche: seules les ventes de logements actées sur la période choisie et dans le périmètre donné seront sélectionnées.
Que se passe-t-il si je renseigne, sur ma déclaration d’ISF, une valeur différente de celle estimée par Patrim ?
Rien, vous ne serez pas sanctionné, assure la Direction générale des finances publiques. Bercy affirme que Patrim ne changera en rien aux procédures classiques de contestation d’une estimation immobilière dans le cadre d’une déclaration ISF. «Patrim n’est pas un outil d’estimation exacte de la valeur d’une maison ou d’un appartement. Aucun prix précis ne sera affiché pour votre logement. Les seules informations disponibles (et anonymisées) sont les prix (prix de vente et prix au mètre carré), les dates des transactions, les références cadastrales ou encore l’adresse complète de biens comparables réalisées ces cinq dernières années», explique-t-on au ministère de l’Économie et des Finances. L’évaluation d’un expert (notaire, agent immobilier) reste donc opposable à celle du fisc.
Bercy peut-il utiliser les données renseignées par les utilisateurs pour lancer un contrôle fiscal, notamment contre ceux qui flirtent avec le seuil de l’ISF ?
La Direction générale des finances publiques (DGFiP) répond qu’«avoir recours à Patrim n’est pas susceptible d’impacter la situation d’un contribuable». Pourtant, d’aucuns, parmi les experts immobiliers, ont des doutes. C’est ainsi que la Fnaim, fédération qui représente les agents immobiliers, estime que «Patrim est plus utile pour le fisc que pour les propriétaires». «Avant, le contribuable pouvait compter sur la mansuétude du fisc s’il estimait qu’il était de bonne foi, affirme le président de la Fnaim. Avec Patrim, le fisc pourra prétendre que le contribuable ne pouvait ignorer la valeur atteinte par son bien».